'역전세 반환 대출' 규제완화 한시적 시행...지원대상, 대출한도, 대출금액
'역전세 현상'은 기존 전세보증금이 신규체결하는 전세값 보다 높을 때, 그 차액이 발생하는 것을 의미합니다.
예를 들어 기존에 발생했던 5억원의 전세계약이 종료되고 새로운 세입자가 4억원에 전세 계약을 하게 되는 상황입니다. 주변 입주물량 및 금리인상으로 전세가가 5억에서 4억으로 떨어졌습니다. 임대인은 자기자본 1억원을 더해 기존의 세입자에게 보증금 5웍원을 돌려줘야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 이럴 경우 1억원의 역전세가 발생합니다.
서울, 경기 등 부동산 거래량이 줄고, 매물이 쌓이면서 전세가격 하락세가 유지되고 있습니다. 이처럼 전세가격의 하락으로 역전세난이 확산되고 있는 상황입니다.
정부는 이에 따른 대책으로 역전세, 전세사기 등 서민의 주거 안정을 저해하는 요인 발생을 최소화한다는 방침입니다. 이를 위해 임대차 시장의 리스크 관리를 위해 규제 완화 등 다각적 조치를 시행한다고 밝혔습니다.
| ●지원대상 2023년7월3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일까지 임대차 계약만료 등으로 세입자에게 전세금을 반환해야 하지만 역전세 현상으로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인 *(집주인) 개인,임대사업자 (주택형태) 아파트, 연립.다세대, 주거용 오피스텔 등도 포함 ●대출한도 <개인> DSR 40% 적용 제외, 60%만 적용 <임대사업자> RTI 1.25(비규제)~1.5배(규제) 1.0배 ●대출금액 전세금 차액지원이 원칙입니다. 필요할 경우 전세금 전액대출 후 차액상환도 가능합니다. -1년내 후속세입자 계약시 전세보증금으로 대출금을 우선상환하거나 또는 해당주택에 집주인이 입주할 경우 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등 |
※ 역전세 반환대출 규제완화방안과 관련한 중요한 Q&A에 대해 알려드립니다.
1. 전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우에도 지원대상에 포함되나요?
지원대상에 포함되는 게 맞습니다.
단, 대출규제 완화혜택을 받으려면 기존 세입자와 세입자에 대한 보호조치 특약이 기재된 전세계약서 작성이 있어야 합니다.
2. 후속 세입자가 전액 월세인 경우에도 지원이 되는지 궁금합니다. 지원한도와 세입자에 대한 보호조치는 어떻게 되나요?
완화된 대출규제 한도 범위내에서 가능합니다. 또한 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원이 가능합니다.
*반전세, 보증부 월세도 지원가능
전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없습니다. 그러므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 됩니다.
3. 당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받았을 경우에는 어떻게 되나요. 1년 안에 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나요?
전세금 차액 대출지원이 원칙입니다. 1년 안에 후속 세입자를 구하려는 노력에 최선을 다해야 합니다. 전세가 인하 등의 조치도 경우데 따라 필요합니다.
만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못할 수도 있는데, 그러한 경우에는 본인이 직접 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 합니다.
4. 집주인이 자가거주로 전환하여 지원받고자 할 때도 가능한가요?
네, 가능합니다.
다만, 자가거주로 전환하고자 한다는 의사를 대출약정 기간 도과 전(*대출실행 후1년 내)에 은행에 명확히 밝혀야 한다는 거 알고 계시기 바랍니다.
* 대출실행 후 1년 내 후속세입자 들이지 못할 경우 대출 전액 회수 약정
<도과(徒過)는 '시간이 지나가다'라는 뜻으로 우리 말 '경과 (經過)', '만기(滿期)' 등과 비슷한 법률용어입니다>
후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반했기 때문에 일정 수준의 수수료(약정위반 수수료 등)를 지불해야 한다는 사실도 기억하세요.
5. 자가거주로 신청하여 거주했지만 중간에 사정이 생격 후속 세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가요?
가능합니다.
다만, 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전, 즉 집주인이 퇴거하기 전에 은행에 즉시 정확하고 분명하게 밝혀야합니다. 하지만 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정 수준의 수수료에 대해서는 지불을 해야 합니다.
* 대출실행 후에 집주인 퇴거사실 적발시 대출 전액 회수 약정
6. 역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있나요?
공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서를 작성해야합니다.
공인중개업소를 거치지 않은 경우에 대해서는 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
7. 특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 할 수 있나요?
역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우에는 세입자 보호 조치를 위해 보증3사에서 제공하는 (특례)반환보증보험 상품을 가입해야 한다는 사실을 기억하세요.
세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 임차인 반환보증상품은 오늘부터 가입할 수 있습니다. 8월에는 집주인이 직접 가입하는 임대인 반환보증 상품도 출시됩니다.
특례 반환보증 상품은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증보험을 방문해 가입이 가능합니다. 가입요건 등 상세한 내용은 각 보증3사 홈페이지 등을 참고하시면 됩니다.